Com a redução dos juros pela Caixa, as taxas de financiamento de imóveis também caíram, indo de 15,4% para 11,3%, em média. Como é de se imaginar, essa queda tem chamado a atenção de muitas pessoas que veem na modalidade uma alternativa para sair do aluguel e conquistar a casa própria.
Mas atenção: como há muito em jogo, é preciso entender cada detalhe envolvido para saber como se planejar financeiramente.
Pensando nisso é que resolvemos preparar este post especial. Acompanhando os próximos tópicos, você terá um conhecimento mais completo sobre as diversas modalidades de financiamento e o que é preciso fazer para tomar a melhor decisão. Vamos lá?
O que considerar para fazer um financiamento de imóveis?
A lógica é simples: no financiamento imobiliário, você compra um imóvel com recursos de terceiros. O bem é vendido à vista. O banco empresta o dinheiro para a aquisição e você paga o valor em parcelas. Às mensalidades são somadas algumas taxas, como juros e seguro. Normalmente, funciona da seguinte forma:
• você encontra o imóvel desejado, que pode ser novo, usado ou mesmo de uma construtora ou incorporadora, ainda na planta;
• conhecendo o valor pedido, você faz a simulação do financiamento para descobrir o máximo que pode financiar, calcular os valores de parcelas, o prazo de pagamento, as taxas de juros, entre outros dados;
• a documentação do imóvel (que precisa estar regularizada) será verificada;
• se tudo estiver certo, o banco solicitará alguns documentos e pode enviar um engenheiro até o imóvel para fazer uma avaliação;
• após a assinatura do contrato, o vendedor pode esperar cerca de um mês para receber o valor financiado.
Condições de pagamento, taxas cobradas, valor máximo que pode ser financiado e prazo do contrato: todas essas variáveis oscilam bastante de banco para banco. Justamente por isso, é preciso levar em conta alguns detalhes antes de entrar nesse tipo de operação. Veja só!
É um projeto de longo prazo
O financiamento de imóveis pode chegar a um prazo de até 35 anos. Pode ser, assim, uma ação financeira que leva uma vida! O ideal mesmo é que todo o processo dure cerca de 15 anos, já que fica muito difícil prever em que condições estará sua família além desse prazo.
É preciso avaliar as necessidades da família
Muitas famílias optam por um financiamento porque julgam que pagar aluguel é jogar dinheiro fora. Mas a verdade é que o aluguel nem sempre é uma desvantagem! Tudo vai depender das necessidades e do estilo de vida da sua família.
É preciso levar em conta, por exemplo, que os preços de imóveis no Brasil costumam ser muito caros, mesmo em momento de recuperação econômica. Sem falar que financiar a juros altos em um longo prazo pode tornar a operação simplesmente inviável. Por essas e outras, alugar pode sim sair mais barato. Para confirmar essa possibilidade, é preciso colocar tudo na ponta do lápis.
Também é necessário avaliar o seu perfil. Pensando que o aluguel sai mais barato que a compra, fica mais fácil morar em bairros com um padrão de vida mais elevado, preferencialmente próximo aos grandes centros.
Para profissionais mais jovens, ter a flexibilidade de morar em qualquer lugar pode ser bem vantajoso. Além disso, o inquilino não precisa se preocupar com a manutenção ou com reparos no imóvel, tornando a vida mais prática.
Por outro lado, para aqueles que miram no longo prazo, têm a vida mais estabilizada e pensam no futuro financeiro da família, o financiamento pode ser uma ótima opção. Se um casal inicia o contrato enquanto seu filho ainda é bebê, por exemplo, pode conseguir quitar o imóvel antes que atinja a maioridade.
É pouco provável que se consiga financiar 100% do valor
O financiamento de imóveis é um tipo de crédito negociado entre credor e cliente, como se fosse um empréstimo. Normalmente, não é possível financiar o valor total da moradia.
A exceção, porém, está no programa Minha Casa, Minha Vida, que realiza o cadastro de famílias de baixa renda. Em uma determinada faixa, o banco quita 90% do valor do imóvel e financia os outros 10%, resultando em 100% do valor do imóvel.
É necessário dar uma entrada
Todo financiamento de imóveis exige que você pague uma entrada. E o valor aqui vai afetar diretamente o tempo de financiamento e as taxas de juros. Por isso, o ideal é poupar o suficiente para dar uma entrada de 15% a 20% do valor total do imóvel. Alguns bancos, porém, podem exigir entre 20% e 30%.
O imóvel não é seu até que seja quitado
Ao longo da vigência do contrato, o imóvel ainda pertence ao banco, até que a dívida seja completamente paga. Assim como acontece com um inquilino, se você não pagar as parcelas, poderá ser despejado.
Por essas e outras, é fundamental escolher um valor de mensalidade que caiba no seu bolso, já inclusive contando que durante o financiamento poderá passar por momentos de aperto financeiro.
A compra de um imóvel não é investimento
É comum as pessoas considerarem um imóvel como um tipo de investimento. Mas precisamos repensar esse conceito, uma vez que o imóvel próprio não gera receita, apenas despesas. Assim como um empréstimo, o financiamento é uma modalidade de crédito e não uma aplicação que trará retorno monetário.
Mesmo quem adquire um imóvel para destinar à locação precisa levar em conta que o rendimento do aluguel nas principais cidades do país não tem superado os 0,4%, taxa de retorno inferior à taxa da poupança. Isso sem falar nos riscos de redução no valor do aluguel e no tempo em que a moradia pode ficar vaga, apenas gerando custos.
É essencial levar em conta todos os gastos com o imóvel
Ao iniciar o financiamento, é preciso lembrar que a entrada e as parcelas são apenas alguns dos custos envolvidos na operação. É essencial considerar também outros gastos, como:
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e custos cartoriais, com valores que podem chegar a 10% do montante total do imóvel — alguns bancos e financeiras permitem que esses valores sejam incorporados às parcelas, o que facilita bastante;
• Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), pago uma vez por ano à prefeitura — havendo impostos atrasados, você precisará regularizar;
• gastos com a mudança — apesar de óbvio, muitos compradores se esquecem de computar esse gasto.
É possível transferir o financiamento
Se sua preocupação diz respeito ao que fazer caso um dia não consiga mais dar conta do financiamento, saiba que é possível sim transferir o contrato e reaver o valor já pago — ou ao menos parte dele. Para isso, no entanto, os bancos e as instituições financeiras impõem algumas regras. É preciso tomar alguns cuidados, como:
• não deixar o imóvel no seu nome para não ficar negativado caso o novo comprador deixe de arcar com as parcelas;
• só entregar o imóvel depois do pagamento e da aprovação oficial do banco ou da financeira.
É preciso levar em conta algumas limitações. Geralmente, por exemplo, é preciso já ter pago uma quantidade mínima de parcelas para estar apto à transferência. Além disso, não podem haver parcelas atrasadas. Sem falar que ainda pode ser necessário pagar uma taxa para realizar a operação.
Todos esses pontos devem ser levados em conta na hora de decidir fazer ou não um financiamento de imóveis. Mas um outro aspecto interessante está relacionado ao tempo certo de entrar nessa modalidade de crédito. A partir de agora, vamos considerar alguns detalhes para você avaliar com cuidado, ok?
Qual o momento ideal da vida para fazer o financiamento?
Boa parte das vantagens de fazer um financiamento e sair do aluguel depende das suas condições atuais e do momento em que você está na vida. Confira algumas situações que podem justificar essa aquisição!
Você pensa em ter um filho?
Aumentar a família pode ser um ótimo motivo para você fixar residência em um lugar que considerar adequado para seu bebê crescer com segurança e tranquilidade. Nesse momento, ter sua casa própria é essencial.
Quer ter uma casa que expresse sua identidade?
Na prática, o imóvel alugado tem algumas limitações que podem incomodar. Nesse caso, por exemplo, nem sempre é possível fazer mudanças estruturais para atender às suas necessidades.
É claro que se for um apartamento ou uma casa em um condomínio, qualquer modificação desse nível deverá levar em conta as regras definidas. Mesmo assim, a liberdade é maior que a oferecida pelas normas de um locador!
Quer criar seu patrimônio?
Um imóvel fará parte do patrimônio da sua família, dando maior segurança e qualidade de vida a todos. Ao terminar o pagamento das parcelas do financiamento, o imóvel será seu. Mesmo que no futuro você escolha morar em outro lugar, poderá alugar o imóvel e usar parte do valor para bancar os custos da nova casa ou do novo apartamento.
Encontrou boas oportunidades de financiamento?
Se encontrar condições facilitadas de pagamento, essa pode ser uma ótima hora para entrar no financiamento. Pode ser que você se depare com um imóvel com preço acessível e prestações que caibam no orçamento, por exemplo. Você não vai querer perder essa oportunidade, vai?
Há também iniciativas sociais que facilitam o pagamento, como o programa Minha Casa, Minha Vida. Nesse cenário, o valor das parcela varia de acordo com a renda do comprador, mas nunca ultrapassando 30% da receita. Os juros também são mais baratos que os praticados no mercado e ainda é possível usar o FGTS.
Sua vida financeira se encontra estável?
Se você pode dizer que seu emprego dá relativa estabilidade financeira, talvez seja uma ótima oportunidade de entrar em um financiamento e ter em um patrimônio duradouro para sua família. Nesse sentido, as dúvidas normalmente são ainda menores se você é servidor público.
Você tem um plano B?
É bom pensar em um plano B ou em uma receita adicional para o caso da sua fonte de renda principal falhar. Imagine se você é demitido, por exemplo. Aproveitar para montar um fundo de emergência também é uma ótima alternativa, pois pode segurar as pontas enquanto você organiza sua vida financeira.
E saiba: se você respondeu sim para a maioria das perguntas dos intertítulos, você provavelmente está no momento certo para ingressar em um financiamento de imóveis.
Quais os maiores prós de financiar um imóvel?
A compra de imóveis não é uma operação financeira que atrai somente quem quer a casa própria, viu? Muitas pessoas desejam entrar no ramo como uma forma de obter retorno financeiro.
E embora a aquisição de um bem desse porte não seja exatamente um investimento, pode trazer muitas vantagens. Confira algumas das principais!
O imóvel normalmente valoriza com o tempo
Depois de alguns anos, o valor de venda do imóvel costuma ser maior que o valor de compra. Pensando nisso, é importante analisar alguns fatores que impactam na valorização do bem, como proximidade do centro, construção de escolas na vizinhança, presença de comércio nas redondezas e por aí vai. É claro que esse retorno não é garantido, mas o normal é que essa valorização aconteça.
Pode se transformar em uma fonte de renda
Se você aluga o imóvel quitado, esse valor se torna parte da sua receita familiar fixa, conforme as condições do contrato feito com o inquilino. Mas atenção: para realmente valer a pena, o aluguel deve ficar acima de 0,5% do valor total do imóvel.
Vale lembrar que o imóvel financiado pelo banco não pode ser alugado, pois, nesse caso, ele estaria sendo usado para fins comerciais e o contrato normalmente estabelece que deve ser ocupado para fins de moradia. Se ele foi financiado para uso comercial, no entanto, não há problema em alugá-lo ao longo da vigência do contrato.
Com a aprovação, você pode ocupar o imóvel na hora
Uma grande vantagem de financiar um imóvel é que você terá uma moradia pronta para entrar assim que o banco liberar o crédito. É muito mais rápido do que se você precisasse comprar um lote e construir aos poucos, por exemplo.
É uma excelente chance de sair do aluguel
Presas ao aluguel, muitas pessoas gostariam de direcionar esse valor para o pagamento de um bem que pode ser delas. Nesse contexto, o financiamento entra como uma das melhores opções. Com ele, afinal, você sai da condição de inquilino imediatamente, com o dinheiro que seria gasto com a locação sendo redirecionado para a casa própria.
Você pode usar o FGTS
A lei permite o resgate do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) em algumas situações, incluindo a compra de um imóvel. Você pode, portanto, usar esse valor para dar uma boa entrada em um financiamento!
No entanto, assim como tudo na vida, o financiamento de imóveis também tem suas desvantagens. E é sobre isso que falaremos a seguir. Acompanhe!
Quais são os contras de financiar um imóvel?
Os custos ficam nas mãos do dono
Um imóvel demanda custos de manutenção, além de gastos com impostos. IPTU, reformas e obras: essas são apenas algumas das despesas que surgem quando você é proprietário. São justamente elas que podem acabar reduzindo a rentabilidade do empreendimento.
Talvez não seja tão fácil alugar ou repassar
Dependendo do cenário econômico e até da região onde o imóvel está localizado, pode ser bem difícil alugar um imóvel por um preço vantajoso. Nesse contexto, o proprietário pode acabar com um imóvel vazio, só gerando custos.
E você pode encontrar a mesma dificuldade caso deseje desistir do empreendimento. Afinal, achar alguém apto a arcar com o valor já pago não é fácil, especialmente em épocas de recessão financeira.
Você pode acabar acumulando prestações
Se você financiar um imóvel ainda na planta, por exemplo, pode ser necessário continuar no aluguel por um tempo até o fim da construção. Nesse caso, com o financiamento, o aluguel e outras despesas rotineiras, você pode acabar acumulando dívidas.
A longa duração pode ser um risco
Como vimos, o financiamento de imóveis é um empreendimento de longo prazo. O problema é que esse horizonte distante torna a aplicação um pouco imprevisível.
E se sua situação financeira sofrer um revés e você não conseguir mais arcar com as parcelas? Sem contar que a falta de manutenção do imóvel por falta de recursos pode fazer a propriedade perder valor.
Quais as principais formas de financiamento?
São três as principais formas de ingressar em um financiamento de imóveis: em um consórcio, por meio de uma construtora ou pelo banco. Entenda as diferenças entre essas modalidades!
Construtora
O financiamento por meio de uma construtora costuma ser mais flexível, uma vez que você negocia diretamente com a empresa. Tende a ser uma opção muito vantajosa para quem quer adquirir propriedades acima dos 500 mil reais e deseja quitar as parcelas a curto prazo.
Como a negociação é feita diretamente com a construtora, as regras para a aprovação do crédito normalmente são menos rígidas. Além do mais, se não for possível cumprir as regras do contrato com o passar do tempo, também costuma ser mais fácil chegar a um acordo.
A grande desvantagem aqui está nos juros, que chegam a 12% ao ano, fora o reajuste após a entrega das chaves, o que eleva o valor final do imóvel. E mais: já que se trata de uma negociação com uma empresa privada, caso ela vá à falência, você corre o risco de não recuperar o dinheiro investido.
Além do mais, é preciso lembrar que, para entregar as chaves, você normalmente precisa ter quitado por volta de 30% do valor total do imóvel.
Banco
O financiamento bancário facilita a vida de quem precisa do imóvel próprio, mas não tem dinheiro para pagar à vista. Nesse caso, são adotadas duas modalidades:
1. Sistema Financeiro da Habitação (SFH);
2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
O SFH é um sistema criado pelo governo federal para facilitar a compra da casa própria por pessoas de baixa renda. Os valores de financiamento são inferiores a 500 mil reais, com juros que não ultrapassam 12% ao ano.
É, portanto, o modelo mais tradicional e popular. Nessa modalidade, são usados recursos do FGTS e da caderneta de poupança para dar crédito aos compradores. O programa Minha Casa, Minha Vida entra aqui.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Se você está de olho em um imóvel mais caro que o valor máximo permitido pelo SFH, sua opção será o SFI. Não há um teto nessa modalidade e o crédito pode chegar a 90% do valor do imóvel.
Obviamente, o comprador terá que comprovar renda proporcional ao crédito que almeja. É preciso ficar atento uma vez que, se o valor financiado estiver fora da faixa do SFH, os juros podem ser bem maiores, ficando entre 12% e 16% ao ano.
Uma outra diferença importante entre as modalidades diz respeito ao prazo aceitável de inadimplência para a perda da propriedade. No SFH, o usuário tem três meses para resolver o problema. No SFI, o prazo cai para 15 dias após recebimento da devida notificação legal.
Consórcio
Sabia que o consórcio de imóveis é uma das alternativas de financiamento que mais crescem no país? Para você ter uma ideia, segundo dados da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac), a modalidade cresceu 26,4% só em 2017! Mas o consórcio funciona de um modo diferente dos financiamentos tradicionais, viu?
Trata-se da reunião de um grupo que deseja comprar um determinado tipo de bem ou contratar algum serviço. Os consorciados pagam mensalidades para, a cada mês, pelo menos um deles ser contemplado, recebendo sua carta de crédito para a compra do imóvel.
Para aumentar suas chances de ser contemplado, o consorciado pode dar lances — e é possível usar seu FGTS para isso. De toda forma, todos os participantes recebem sua carta de crédito no fim do empreendimento.
A grande vantagem aqui é que o consorciado não precisa dar uma entrada nem pagar juros, já que não se trata de um empréstimo, mas sim de uma reserva. Por outro lado, ele terá que arcar com taxas de administração, adesão, seguro e fundo de reserva, de acordo com as regras da administradora.
Além disso, ao contrário do financiamento, em que o comprador recebe o imóvel mais rapidamente, o consorciado não pode ter pressa, pois precisará esperar a contemplação ou o fim do plano, o que acontecer primeiro.
É fundamental, assim, colocar os juros do financiamento na ponta do lápis, bem como pensar sobre sua urgência para definir qual estratégia de compra vale mais a pena.
Com tantas opções de financiamento de imóveis disponíveis, o sonho da casa própria fica ainda mais próximo. Com um bom planejamento financeiro, é possível sair do aluguel e começar a criar um patrimônio que vai beneficiar não só a você, mas também a toda a sua família.
